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12月25日，上海市规划和自然资源局公示了浦东新区北蔡培花社区Z000501单元C2-11地块（“城中村”改造项目——北蔡镇老集镇地块）协议出让结果。
上海浦发御湾房地产开发有限公司以总价8.4476亿拿下，折合楼面价约42516元/㎡，由于地块含商业部分，实际住宅部分楼面价更高。
上海浦东浦发北蔡项目售楼处电话：【预约看房热线】浦发北蔡项目售楼处电线【售楼处电话/地址】浦发北蔡项目售楼处电话：【开发商认证】浦发御湾的控制股权的人，是上海浦东发展（集团）有限公司，持股70%。也就是说，这其实是一场浦发亲自下场、从买地到建设再到运营的老集镇更新样本。
该地块出让总价约84476万元，楼板价约42516元/㎡，地块用地面积11143㎡，容积率1.79，规划建筑面积约1.99万㎡，建筑高度45米。
根据规划图，该地块拟建1栋13F高层住宅、1栋14F高层住宅、1栋6F多层住宅保障房、5层酒店及商业、1幢4层配套公建用房等，可售商品房约131户。
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该地块位于内中环之间，距离7号线米，步行即达，该地块东侧还有18号线芳芯路站，可以说是双轨交。
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·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.
·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.
·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.
·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.
·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.
·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.
·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.
·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.
·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.
·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.
·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.
·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.
·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,就可以享受购房资格.
·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.
·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.
2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更看重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.
·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.
·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.
·关注区域政策差异:充分的利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.
·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.
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